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インカム住宅とは何か?戸建賃貸住宅に需要はあるのか?住宅ローンと事業ローンの比較。

「インカム住宅」という言葉を聞いたことがあるだろうか。すなわち、マイホームと戸建賃貸住宅を2棟建て、マイホームに住みながら戸建賃貸住宅で家賃収入を得る不動産投資方法である。マイホームとして自分が住みながらにして不動産投資を行うことを可能にした戸建賃貸住宅を使ので、家賃収入をローン返済にあてることも可能であるため、合理的な投資方法と言える。では、現実的にそのような投資方法は可能なのだろうか。

需要が高く空室リスクの低い戸建賃貸住宅

賃貸による不動産投資といえば、マンションやアパートなどの集合住宅が主流であるが、果たしてインカム住宅は採算が取れるのだろうか。そもそも戸建賃貸住宅に需要はあるのだろうか。この点については、戸建賃貸住宅はマンションやアパートなどの賃貸物件に比べて圧倒的に数が少ない。一方で、子育て世代の戸建住宅需要は高い。実際、戸建賃貸住宅の入居率は非常に高いものの供給量が少ないため、まだまだ需要が見込める投資分野である。また、一般的に子育て中の世帯は転勤など特別な事情がない限り引っ越しを嫌う傾向があり、数年単位で転居する傾向がある単身者や学生に比べて賃貸需要サイクルが長い。そのため、戸建賃貸住宅は空室になるリスクが低いのだ。

ポイントは住環境!インカム住宅はマンションやアパートが建てられない土地にも建てられる

では、戸建賃貸住宅はどこにでも建てられるのだろうか。マンションやアパートの場合、駅から近くなければなかなか入居率は上がらない。すなわち、集合住宅の場合は「駅が近い」という立地が投資成功の重要な条件になる。しかし、戸建賃貸住宅の場合、駅から離れていても住環境さえ良ければ入居希望者が現れる可能性が高い。賃貸であっても、あえて一戸建てにこだわる世帯は「駅に近い」という利便性よりも「公園や小学校が近い」「緑が多い」など住環境を重視する傾向にあるからである。また、マンションやアパートを建設する場合、エントランスや階段などの共用部分を確保するため、建設する土地の広さは最低60坪必要と言われている。この点でも、インカム住宅として建てる戸建賃貸住宅の場合は建設するのは一戸建てになるため、土地が狭くても十分建設が可能である。

不動産投資をするなら事業ローンのメリットを利用しよう!住宅ローンと事業ローンの比較

マイホームを建てる場合、通常は住宅ローンを利用することが多いが、インカム住宅として戸建賃貸住宅を建てる場合は事業ローンの利用が可能である。事業ローンは住宅ローンよりも金利はやや高いが、一方で融資額が収入の10倍から20倍程度と住宅ローンよりも圧倒的に多額の融資が受けられるというメリットがある。また、住宅ローンの場合は融資の審査対象は個人の収入だけだが、事業ローンの場合は個人の収入だけでなく、賃貸物件の収益性も審査対象に含まれる。したがって、しっかりとした投資計画に基づいてインカム住宅を建てるのであれば審査は通りやすい。また、先に述べたように戸建賃貸住宅はマンションやアパートの賃貸ほど空室率は高くないため、より有利な条件で融資が受けられる可能性がある。

人生100年時代、インカム住宅で未来に備える

人生100年時代を迎えようとしている今、老後の生活を支える手段としての資産運用が注目されている。インカム住宅を建てて家賃収入が得られれば、ローンの返済を家賃収入で賄うことも十分可能だ。また、ローン完済後も家賃収入は得られるため、インカム住宅は将来の収入源の確保にもなる。これからの時代、このような形で住居にかかるコストを削減し、将来に備えることがより重要になってくると言えるだろう。

CJ 編集部

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