まずはオーナーになるために動いてみよう！casitaの6棟所有から見えてきた所得の高い人低い人の違い

現在6棟の戸建賃貸住宅「casita」を経営している齊藤弓勢氏。前回、前々回とcasitaのオーナーになるまでの経緯を伺ったが、今回はこれから不動産投資をはじめる方やcasitaに興味を持っている方へ土地選びのポイントや、どのような人におすすめかを伺った。

ポイントは土地の使い方がなかなか考えられないところを探す！

＿＿戸建て賃貸の運用をはじめようとした時に、土地選びのポイントはありますか？

齊藤弓勢氏（以下齊藤）：土地の使い方を考えた時に、苦慮するところを探すと良いですね。エリアは良いけど使い方の見えない土地をいかに探せるかどうか。不動産会社さんがどういう土地を見てるかというと、造成をしたら住宅の一次取得者の購入に結びつくような土地です。

造成をするということは、もともとは住宅用地ではない土地、例えば畑だったりとか、砂利の駐車場だったりとか、もしくはもう放棄地みたいな…（笑）。土地はあるのに造成されていないそのままの状態である場合は、土地の使い道が見えない場合が多いのです。

立地はそこそこ良いのに何もやってない畑とかは、不動産業者が1回キャッチアップしているにも関わらず、ここは使えないねって判断してしまって、そのままになっている場合が多いかもしれません。

それからエリアで言うと、土地は安いけど、家賃が高いエリアは投資の対象として面白いですよね。この間、加盟店さんになってもらった松本市もその一例で、実は長野市よりも家賃が高くて。でも、土地は松本市の方が安い。

土地代が安いところは本当にはじめやすいと思いますね。例えば二棟ではじめたいと考えますと、建物の建築費は2,000万円ぐらいになります。そして、二棟建つ土地となると、大体80坪くらいあったら十分じゃないでしょうか。そうすると、坪単価が5万だとすれば400万、4万だとすれば320万という風に…こう聞くと、なんか全然遠い話じゃないと思えますよね。

＿＿確かにそう聞くと手が届きそうですね。あとは金融機関への融資を受けられるかを不安に思っている方も多いと思います。

齊藤：例えばcasitaであれば、全国に加盟店さんのネットワークがあり、賃貸経営をする上で必要な事業計画書をつくるところから相談にのってもらえます。そのため、元手が潤沢にある場合でなくても、実現性の高い事業計画書を練り上げることで、融資を受けやすくなります。

あとは、例えばノンバンク系などの、いわゆる利率が高いような金融機関は、審査が通りやすいと言われています。例えば今僕は、地方銀行から25年の融資期間で1.1%くらいの利率で借りているんですけど、当初は2％ちょっとの利率だったんですよね。それを去年借り換えしました。戸建賃貸経営をはじめた時はこちらの条件が悪いから、高い利率で借りてはじめたとしても、その物件が2年ほど満室で動いて、家賃が毎月入ってきているという事がわかると、収益の実績が見えるから近場の銀行は安心して借り換えに応じやすくなってくれると思います。そういうのも、一つの方法としてはありますよね。

「ポイントオブノーリターン」までやってみる

＿＿家賃だと毎月固定で収益が見込めるため、安心して融資できそうな気がしますね。他にcasitaの経営を始めてからの気づきってありますか？

齊藤：実際にcasitaをやってみて思ったのは、どの地域でも福利厚生がしっかりとした会社に勤めている人は一定数居て。そういう人たちが会社から支給される家賃手当を、最大限使いきれるような賃貸物件が少ないんじゃ無いかと思います。

＿＿なるほど。そこでなかなかマッチングしないんですね。

齊藤：巷に多いのは2DKのアパートで、山口でもマンションで3LDKの80平米超の物件はすごく少ないんですよ。分譲マンションを貸し出しているというのはあるんですけどね。圧倒的にファミリー物件が少ないし、その中でも特に戸建の物件は本当に希少ですね。あとは、法人契約も今経営している6棟のうち3棟あります。周囲に大きな企業や工場などがあれば、法人契約に結びつく場合もありますね。

＿＿最後にどのような人に戸建賃貸の経営がおすすめでしょうか。

齊藤：戸建て賃貸の経営に少しでも魅力を感じている人は、計画の途中でやめてもいいから、オーナーになることを前提に動いてみて欲しいです。

うちの会社でも、20名のスタッフがいて、僕と同じようにcasitaに触れているのですが、賃貸経営をやろう実際には動いているスタッフはほとんどいません。

「ポイントオブノーリターン」という梅村さんが言っている言葉があって。“帰還不能点”とか“あとには引けない段階”という意味で、不動産投資でいうと“これ以上話を進めると費用やリスクが発生する”段階のことを指します。戸建て賃貸の経営をやりたいなら、実際に土地を探したり、金融機関への事前申込もやってみるなど、費用のリスクがないギリギリのところまで突っ込んで、その上で最終的にはどうするかを判断した方が良いと思います。

そこまでの一歩を踏み出さない人がすごく多いですよね。そこが不労所得を得られる人と得られない人の違いに繋がるんじゃないでしょうか。

＿＿ありがとうございました。

戸建賃貸経営に興味のある人は、土地を探したり、銀行に融資の申し込みをするなどまずは動いてみることが重要だそうだ。戸建賃貸住宅「casita」なら全国に加盟店があるため、土地探しから賃貸経営をする上で必要な事業計画書をつくるところまで相談にのってもらえるため、最初の一歩も踏み出しやすいのではないだろうか。