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自己資金400万から!はじめて分かった戸建賃貸住宅の土地探しと融資のポイント

不動産投資をやってみたいけど実際にどのように進めたら良いのだろう?と、その先の流れが不透明なため“一歩”を踏みとどまっている人もいるのではないだろうか。

今回、戸建賃貸住宅「casita」のオーナーであり、カーサプロジェクト株式会社で働く齊藤弓勢氏に、オーナーになる決断をした後の土地選びや融資について伺った。

見つけたのは立地は良いけど少し難がある土地⁉︎

__最初に建てた土地はどのような経緯で決まったのでしょうか。

齊藤弓勢氏(以下齊藤):土土地を探しはじめて何ヶ月かしたときに「良い土地ありました。」とthe HOUSEの担当者さんから連絡がありました。そこは周辺相場が坪単価で15万円から20万円くらいで、例えば50坪だったら1000万円前後で取引されている土地でした。そこの土地が防府市内の人気小学校区に含まれるエリアで、「ここ絶対面白いですよ。」とおすすめされたんです。

ただ少し難がある土地でした。敷地としては200坪あるんですけど道路接道がもともと3.7mしかない土地で。建築基準法でいったら2mの接道で1棟の建築が許可されるということでしたから、3.7mしか接道がないということは、200坪そのままで1棟しか建たないような土地でした。

住宅用地としては人気エリアですけど、一般住宅を購入する人からすれば200坪を買わなければいけないという、ハードルがすごく高い土地で。あともう一つ、そこの土地に入ってくるまでの進入路が舗装されていない道路で、クランクがあったんですよね。それもあって、不動産屋さんにとっては、ちょっと売りづらい土地のようだったんです。

あと、そこの土地を持っていた地主さんは元々売りたがっていたようだったんですけど、不動産会社に売却を依頼しても、まずはこの接道の問題がネックで、どの不動産会社さんもなかなか手をつけなかったそうです。

ですけど、the HOUSEの担当者さんが、不動産会社さんと話してみると、あの土地には水路が30㎝あるということが発覚して。水路も地主さんの所有であるために、そこまでを接道としてみなしてもらえるんだったら、100坪と100坪に切れますよねってなったんです。あとは技術的な話になるんですが、2棟のcasitaの屋根を繋ぐことで1棟の建築物で確認申請を出し、2棟×2の合計4棟が建てられるという話にまとまりまして。

自己資金400万からの戸建賃貸オーナーへ!

齊藤:最終的には、その土地は不動産会社さんが地主さんに交渉してくれて、坪4万で購入することが出来ました。

あと問題は事業融資が受けられるかどうかという話で、そこはもうthe HOUSEの担当者さんが銀行と話をしてくれたので実現しましたね。

僕のように初めて土地を取得して新築を建てる不動産投資の場合は、土地代をキャッシュで出さなきゃいけないくらいに考えないといけないですね。土地建物の資金をフルローンで銀行さんから貸してもらうのは難しいようです。「あなたは新たな事業するのに全く身銭を切らないのか」というのが銀行からの見方にもあるようでして。それでまずは土地を購入する費用を、自己資金と不足分をなんとか工面して用意しました。そしてそれから建物の建築資金を銀行さんから融資を受けて、建築がはじまりましたね。

きっかけは梅村さんからの「老後の生活原資をどう考えているの?」という質問からで。今得られる総資産の一部を繰り延べしていくのではなくて、新たに収益をどこからか得て、それを元に生活原資をしっかり作っていくって言うことに気づかされて。

__なんかファイナンシャルプランナーのような、相談窓口みたいですね。(笑)

齊藤:そうですね。でも個人的にも思うところがあって、「金持ち父さん、貧乏父さん」というロバート・キヨサキのベストセラーを昔に読んでことを思い出したんです。その金持ち父さんと貧乏父さんの違いは何かって言ったら、金持ち父さんっていうのは、不動産投資をして不労所得を得ているという話が出ていて。

不動産投資って言葉を聞いた時に、自分みたいに実家は都営団地、親は資産を持たない、自分自身も貯金はせいぜい何百万かしかないって言う人間には、全く縁の無い世界に思えてしまったんですよ。不動産投資ができるかできないかなんて、まず考えられないんですよね。もう全然、別次元の話でしかなかったことだったんですけど、casitaによって賃貸不動産のオーナーになることが実現しちゃったっていうのはとても大きいですね。。

家賃収入を元手に二棟のcasitaを追加

__casitaのオーナーになってから変わったことはありますか。

齊藤:借金をするのってすごく怖いんですけど、返済の目処が確固たるもの、確率の高いものであるならば、お金を貸してくれるなら借りといた方が良いかなと思えるように変わってきています。

それがきっかけで、今度はメガソーラーにも目がいって、casitaの上に20kwの太陽光パネルを載せました。その費用を同じ銀行さんに申し込んだら、あっさりと融資が受けられて。それと、埼玉のcasitaの加盟店さんから、50kwの太陽光事業を勧められまして、「お金かしてくれるならやりますよ」って。それはそれで、別の金融機関から融資を受けて今やっていて。だから会社からの給料として得ている所得以外でも、賃料収入と売電収入が得られるようになってきています。

話が逸れましたが、最初の案件が軌道に乗ってくるとキャッシュフローが出てくるので、それを元手にまたcasitaを2棟建てたいと思いました。エリアが違うところと、開始時期をずらして棟数を増やすことで、リスクヘッジしようと考えたのです。

そして今回もthe HOUSEの担当者さんに土地探しからお願いして。紹介してもらった土地はもう土地が破格で、77坪の土地が100万円以下の金額でいいよと言われて。最初「大丈夫かな?」と思いましたが、実際に土地を見に行ったら30年くらい経った分譲団地で、周辺にはアパートも建っていて。最悪アパートと同じくらいで入れば良いかと思い、そこで追加の2棟を建てました。でも最初の不安は杞憂に終わり、今ではそこも満室で運営できています。

 

自身が戸建賃貸のオーナーになれるか不安だった齊藤氏だが、現在は所有している6棟全てが満室経営で、老後の資産形成の基盤を着実に築いている。次回は戸建賃貸経営をやってみて気づいた土地探しのポイントや、どんな人におすすめかお話を伺う。

次回「実はアパートやマンションの経営よりも手軽にはじめられる!普通の会社員が戸建賃貸住宅casitaオーナーになったきっかけ

asanan

asanan

長野県小県郡、自然は豊かだがどこへ行くにも一苦労な片田舎で育つ。

『エル・デコ』を読み漁る高校時代を経て、インテリアデザインの学校へ。

家具メーカーでインテリアコーディネーターとして務めた後、(ワーク・ライフ・バランスが叫ばれる中)ライフに120%振り切った生活をはじめる。

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カシータで、25坪からはじめる賃貸経営

少ないリスクと、大きく広がるメリット。

WIN×WINの住まいは、カシータが目指す新しい賃貸経営のスタイルです。