「次の利上げ」に備えよ　日銀審議委員の発言が示す金利正常化の行方と賃貸投資戦略

政策金利が1%に達した直後の2026年6月25日、日本銀行はひとつの重要な文書を公表しました。日本銀行政策委員会審議委員の田村直樹氏が兵庫県金融経済懇談会で行った挨拶の要旨で、金融政策決定会合での利上げ決定後のオフィシャルな発言として注目を集めています。その内容は、「政策金利1%はゴール」という市場の一部の期待を打ち消すものでした。田村氏は「足もとの政策金利は、中立金利を下回る緩和的な領域にあります」と明言しており、「今のうちから政策金利を中立金利に近づけておくことが重要」との見解を示しています。つまり、利上げはまだ続くということです。この現実を前提に、賃貸投資戦略をどう組み立てるべきかを整理します。

「中立金利」とは何か、なぜ重要なのか

中立金利とは、景気を刺激も冷やしもしない中立的な金利水準のことを指します。政策金利がこの水準より低ければ「金融緩和（景気刺激）」、高ければ「金融引き締め（景気抑制）」と判断されます。日銀が中立金利を目指して利上げを続けるとすれば、現在の1%はまだ道半ばということになります。市場・エコノミストの間では政策金利が最終的に1.5%〜2%程度へ向かうとの予想が多くなっています。不動産投資の観点でこれが意味するのは、ローン金利のさらなる上昇が続く可能性が高いということです。「今の金利水準で収支が成り立っているから大丈夫」という判断は、将来的な上昇幅を織り込んでいない点でリスクをはらんでいます。

利上げペースに影響する「不確実性」も押さえておく

もちろん、利上げが一直線に進むとは限りません。物価面では足元でイラン情勢の落ち着きによって原油高のトーンダウンが見られるほか、今後予想されるアメリカの利下げが円安に歯止めをかけ、輸入物価を押し下げる効果が期待されています。また、政策委員の人事面では、今回の利上げ決定に唯一反対したリフレ派委員の存在や、6月末に任期満了を迎えた委員の後任にハト派とされる人物が就く見込みで、政策委員内の利上げ機運がじわりと後退する可能性があります。賃貸経営においては、楽観シナリオと悲観シナリオの両方を想定し、どちらに転んでも経営が成立するかを確認しておくことが、長期安定の条件となります。

「賃金上昇×家賃上昇」の好循環をオーナーとして活かす

利上げが続く背景には、賃金と物価の好循環があります。2026年の春闘において大企業から中小企業まで歴史的な高水準での賃上げが3年連続で確定し、日銀が利上げの必須条件として掲げていた「賃金と物価の好循環」が想定通りに実現しています。賃金が上がるということは、入居者の支払い余力が増すということでもあります。ファミリー向けの戸建賃貸住宅はもともと共働き世帯が主な入居者であり、世帯収入の増加が家賃上昇への受容度を高める傾向があります。コストとしての金利上昇と、収入としての家賃上昇がセットで動いているこの局面は、高品質な賃貸住宅を持つオーナーにとって「攻め」と「守り」を同時に実現できる環境です。

金利が上がっても「選ばれ続ける物件」が最強の戦略

金利上昇が続く環境において、最終的に生き残るのは「入居者に選ばれ続ける物件」を持つオーナーです。いくら収支設計を工夫しても、空室が続けば家賃収入は入りません。逆に、ファミリー層が長期入居してくれる物件であれば、金利が多少上昇しても安定したキャッシュフローが維持できます。省エネ性能が高く光熱費を抑えられる住宅、広いLDKと充実した収納を備えた住宅、子育て環境の整ったエリアに立地する住宅。これらの条件を満たす高品質な戸建賃貸住宅は、金利が正常化していく時代においても「持ち続けられる資産」として機能します。