【不動産投資の現況と将来】不動産コンサルタント長嶋修氏×梅村和利氏対談（後編）

前編記事にて、現在不動産投資が抱える問題や今後の動きなどを、不動産コンサルタントの長嶋修氏と梅村和利氏に伺った。続く本記事では、不動産投資における金利面のお話や20年後の未来のお話を聞くことができた。

プロフィール

長嶋修（写真右）

株式会社さくら事務所会長。広告代理店を経て、ポラスグループ（中央住宅）に入社し、幅広い不動産売買業務全般に携わる。1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立。『中立な不動産コンサルタント』としてマイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウや、業界・政策への提言を行なう。著書・メディア出演多数。『「空き家」が蝕む日本』（ポプラ社）、『不動産格差』（日本経済新聞出版社）他、著書多数。新著に『100年マンション　資産になる住まいのそだてかた』（日本経済新聞出版社）。

梅村和利（写真左）

株式会社 theHOUSE 代表取締役。大学の経済学部を卒業後、税理士事務所やプラント関連の建設会社勤務などを経て、2004年、新栄クリエイトを創業。「本物の環境にやさしい家」を目指してブランド「the HOUSE」を立ち上げ、100棟を超える住宅の設計、建築、リノベーションを行う。また、戸建賃貸「casita」を開発し、そのコンセプトと住宅としての性能の高さが評価され、2012年より本格的に全国販売が開始される。

金利面では不動産投資についていい環境か

かぼちゃの馬車などの問題が、マスコミを騒がせていた昨今。金利の面で言えば不動産投資についてはいい環境というのが続いていると考えることもできるが、それは不動産の買い方によるという。

現金買いの人にとっては、金利上昇局面になると不動産価格は下落の方向に働く。金利が上がって不動産価格は下がった時に現金で買えばいいわけだが、そんな人ほとんどいない。現実的には多かれ少なかれ融資を組んでやるため、なるべく早く借りたほうが終わるのも早く、低いうちにフィックスして、できれば固定金利で、ということなる。

しかし、ここで長嶋氏が警告。「実は最近、いくつかの金融機関の住宅ローンの契約書を見ると、固定金利なのに『社会情勢が変わった場合は金利が変動する場合があります』という但し書きがついている契約条文が出始めたんです」と話し、固定金利のローン契約をする際には、面倒でも一回契約条文を一通り確認しないとわからない時代になってきたと話した。

固定金利そのものが、情勢が変わっても一般的に金利が固定だから「固定金利」と思われているはずだが、個人で見極める必要があるだろう。

不動産投資の20年後予測は可能か

今後先の20年について、長嶋氏は「不動産市場はこのままいくと大きく三極化する」と予測。どこまでいっても価値が落ちず、あるいは上がる余地すらあるような不動産が上位15％くらい。これは都心の一等立地はもちろんそうだが、郊外でも地方でも立地と規格がちゃんとしていれば、この上位15％に入れるという。残りの大半の70％くらいは、人口減少と成熟に応じてだらだら下落していくしかないそうだ。

そして問題なのは下落率。減率2％ずつなのか4％ずつなのか。下位15％は無価値か、あるいはマイナスになるとのこと。「この状況がどんどん先鋭化していくのがこれからの20年だと思われます」と話している。

AIや自動運転がもたらす影響や変化は

一方で、AIがどのくらい進化して家庭の中に入り込んでいくのか、また自動運転については予想不能だという。自動運転が実用化されているであろう20年後には、街のあり方や住まいのあり方がどのように変化するかどうか、想像はできても予測はできないそうだ。

梅村氏は、自動運転の実用化で移動手段が劇的に変わった場合を予想。「もしかしたら“駅近”というのが、今ほど付加価値ではなくなる時代が来るかもしれないとの見方もあります」と20年後を予測した。

これに対し長嶋も、「一定程度の駅からの距離は、立地によっては気にならない時代が来る」と一致。10年後、20年後にも若年層が定期的に流入するような、あるいは流入させようと自治体が意思決定しているようなところはあるそうで、そういうところを選ぶ、調べることができればいいのではないかと提案している。