戸建賃貸への投資に向いているのはこんな人！「casita」が注目を集める理由とは！？

不動産投資物件には、さまざまな形態の住宅がある。

一般的に不動産投資というと、マンションやアパートなどの集合住宅への投資。少し前に流行ったのは分譲マンションなどを売買したり、人に貸すというやりかたと、土地に建物を建て集合住宅を建てるやりかただ。

そして、今注目されているのが、「casita」のような一戸建ての住宅を住むだけの住宅ではなく、投資用の不動産とした「戸建賃貸」がある。

しかし、戸建賃貸は投資物件のなかでも数が少なく、本当に投資先として魅力のあるものなのか実態が見えにくい。そこで、今回は戸建賃貸のメリットとデメリット、戸建賃貸に向いている人の条件など、戸建賃貸の実態について触れていきたい。

「中古」の戸建賃貸にはたくさんのリスクがある。

戸建賃貸を所有して不動産投資を始める際には、新築の戸建を新たに購入するか、または中古の戸建を購入するのか2つに分かれる。（もともと自宅として利用していた戸建を、転勤等の理由で貸し出す場合は、純粋な投資と異なるので、ここでは除く。）

この点、戸建賃貸をはじめる際には、中古物件はあまりお勧めできない。なぜなら、中古物件には次のようなリスクが考えられる。

▪️基礎部分の痛みにおる、床の落ち込み

▪️配管の老朽化

▪️害虫被害

▪️リフォーム工事をして商品化するまでの期間の長期化

こうしたリスクは、購入当初には判別がつきづらく、せっかく投資物件を手に入れたとしても、リスクのある物件にあたれば修繕するのに時間も費用もかかる。

なかには、古い戸建を狙って投資をしてリフォームを施し、高利回りを狙う手法もあるが、こうした投資手法は万人に向いた投資法ではなく、物件自体の老朽化は変わらない。

その点、新築物件であればこうしたリスクはない。戸建賃貸を行うのであれば、リスクの少ない新築物件をお勧めしたい。

次に、戸建賃貸のメリットとデメリットを確認しよう。

【戸建賃貸のメリット】

▪️入居期間が長い
戸建住宅の入居者層は子供のいるファミリー世帯が中心。学校への通学の関係上、いったん入居が決まれば2年程度で退去することは少なく、入居期間は長期化する。長期にわたって安定収入を得ることができる。

▪️自分ひとりの意思決定で修繕を進められる
マンションの場合には、大規模修繕工事を実施するにしても、修繕工事に備えて積立金の増額を決定するにしても、オーナー全員で組織される管理組合の決議が必要がある。戸建賃貸の場合、オーナーは一人なので、必要な工事を必要なタイミングで実施することができる。

▪️駅近でなくても賃貸需要がある
単身世帯の場合には、最寄駅までの距離がなにより重視されるが、ファミリー世帯の場合、駅からの距離よりも周辺の生活環境が重視される。静かな住環境、公園の有無、子供の通学する学区も影響される。たとえ駅から離れていたとしても、賃貸経営に適してる場合もある。

▪️変形した土地でも有効に活用できる
変形した土地の場合、アパートを建ててしまうとデッドスペースが生まれてしまい、土地を十分に活用することができない。そうしたケースでは、戸建を並べて建てることで、土地を有効に活用することができる。

【戸建賃貸のデメリット】

▪️土地がないなら戸建賃貸には向かない。

戸建賃貸は新築物件が良いといっても、土地から購入するのであれば話は別。土地がない場合は、建物だけでなく土地を購入する必要がある。家賃収入は変わらずに、投資金額が大きくなるということは、その分投資効率も悪くなる。

▪️退去のタイミングで空室が長期化することもある。
1月から3月までの引っ越しシーズンのピークを逃すと、半年以上も空室が埋まらないこともある。

戸建賃貸のメリットとデメリット、他の投資物件との違いを紹介してきた。ここで、あらためて戸建賃貸に向いている方の特徴を確認していこう。

【戸建賃貸に向いている方】

▪️土地は都内ないではないが、大都市からの通勤圏内である

▪️相続などですでに土地を所有している

▪️土地が変形地でアパート建築には向いていない

以上のようにすでに土地を所有しており、その土地も上記に掲げているような条件を満たした方が戸建賃貸に向いているといえる。

新築の戸建賃貸は他の投資物件と異なり、供給需要が少ない。土地をお持ちの方にはもちろん、そうでない方、特にファミリー層の方には戸建賃貸は魅力的といえる。

また、「casita」のように機能的にもデザイン的にも優れた戸建賃貸の住宅は少ない。「住む人・貸す人・借りる人」どの立場になっても「casita」は魅力的と呼べるのではないだろうか。