不動産投資で失敗しないために知っておくべき6個のリスク、賢く知ってリスクヘッジ。2016.12.01Thu

相続税法改正以降、相続税などの税金対策にも有効な投資商品としても人気を集める不動産投資。

毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品だ。

株やFXなどの金融投資商品と比較して、変動が緩やかでローリスクな商品といえるが、投資である以上、デメリットの危険性がない訳ではない。

不動産投資は、物件の購入時、所有時、売却時によってリスクが異る。不動産投資で失敗しないためには事前にきちんと把握することが大切。

そこで今回は、事前に知っておくべき6個のリスクと回避策についてまとめてみた。

不動産購入時のリスクと、売却時のリスク。

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不動産を購入する際、物件価格の他にも様々な諸経費がかかる。

主に、

▪️不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」

▪️国に納める「税金」

▪️司法書士に支払う「報酬」

▪️(融資を受ける場合)銀行に支払う「手数料」

▪️(加入する場合)「火災保険」「地震保険」などの保険料

これら全部の費用を合せると大体物件本体価格の8%〜10%になる。また、不動産購入時と同じように、売却時にも様々な費用がかかる。

▪️不動産仲介手数料

▪️国に納める税金(5年経つかたたないか、地域によっても異る。)

▪️(融資を受けた場合)銀行に支払う一括繰り上げ返済手数料

などがあげられる。これは最低限購入前に知っておく必要がある。

欠陥・瑕疵物件(欠陥住宅や、周辺環境になんらかの問題)購入リスク。

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「マンションが傾いた」、「住んでみたらシロアリが出る」など、欠陥住宅不祥事を耳にしたことはないだろうか。

投資不動産を購入する時にも、決して高い確率ではないにしても欠陥物件を購入してしまうリスクも考えられる。欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまう上に、入居率も下がるなどで十分な家賃収入が得られない可能性も出てくるのだ。

そもそも、欠陥物件のリスクには大きく分けて以下の3種類ある。購入前に事前に把握しておきたい。

1、物理的瑕疵…建物が雨漏りする、シロアリが発生する、耐震強度が不足している状態の物件。

2、心理的瑕疵…例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く物件。

3、環境瑕疵…物件自体に問題はないものの、物件の周辺環境に問題がある状態のことを言う。安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などを指す。

「よい物件」でリスクヘッジ、不動産所有時のリスク。

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不動産投資物件の購入後、不動産所有時にも様々なリスクがある。それぞれのリスクについて簡単にまとめてみた。

1、空室リスク…不動産投資は、安定した家賃収入が魅力の一つとして挙げられるが、物件の立地が悪いなどの理由から空室になるリスクも考えられる。もし空室になってしまうと、家賃収入がない月でもローンの返済をしなければならなくなる。

2、家賃滞納リスク…入居者はいるのはいいですが、「入居者が家賃を滞納する」というリスクも考えられる。家賃滞納があると想定した利回りを下回ることとなり、結果として損してしまう可能性も頭に入れておきたい。

3、家賃下落リスク…建築年数が古くなったなど状況に応じて家賃が下がってしまう可能性がある。

家賃設定に組み込んで考慮したい、流動金利型の金利上昇リスク。

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「借金をする」というと嫌なイメージを持つ方も少なくない。しかし、不動産を購入するにあたっては、多くの場合借金をする。不動産を買うために十分な貯金がなくとも、借金をすることで不動産を購入できる。その意味で、借金をするメリットがあるといえる。

そして借金をする場合、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的だ。もっとも、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性もある。不動産投資ローンの場合、一般的には変動金利型となっているため、返済期間中に金利が上昇して返済金額が増えるリスクも考慮して家賃設定をしておこう。

「保険」を活用してリスクヘッジしたい、地震・津波・火災などの天災リスク。

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地震大国の日本において、 ほかの国に比べて建物の耐震技術はかなり優れているとは言え、地震や津波などの天災リスクがまったくないとはいえない。

もし、地震によって建物が破損、倒壊すれば家賃収入が得られなくなる。天災である以上、完全に防ぐことは難しいが、「地震保険に加入する」、「地震に強い物件を購入する」などを活用して被害を軽減していただきたい。

また、不動産投資におけるリスクとして、確率比較的低いとは言えるが、火災によって建物が焼失してしまうこともリスクの一つとして挙げられる。オーナー様ご自身で回避しきれないものもあるので、「建物に対する火災保険に加入」、「入居者の火災保険加入状況を確認する」、「無料の火災保険の一括請求を利用する」など保険を活用しリスクヘッジしていただきたい。

市場のニーズを把握して購入したい 流動リスク。

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不動産投資は流動性リスクがある投資だと言われている。そもそも流動性リスクとは、売却しようと思ったときに、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことを指す。

不動産の売却期間は、一般的には3カ月~6か月かかるため、すぐに売却することが難し、ずっと不動産を持ち続けるのであればよいが、様々な状況の変化によって売却することもある。売却しやすい不動産の特徴は、購入する際に以下のような特徴がある物件が好しい。

▪️ 空室率の低い物件

▪️きちんと管理されている物件

▪️他の物件と差別化できる物件

この観点からみると「casita」は購入に好ましい物件といえる。

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金融緩和により、今までハードルが高かった不動産投資ローンの融資枠、審査基準、金利などかなり有利な条件で融資が受けられるようになってきた。この点を踏まえると、このタイミングで不動産投資をすることも前向きに検討してもよい時期。

安定した投資であっても、投資である以上不動産投資にもリスクはある。しかし、株やFXは自分では予測ができない、要因に収益が左右されることが多いことに対して、不動産投資は、リスクの予想ができ、またそのリスクの回避策も事前に講じる事が可能なのだ。きちんとリスクに対してリスクヘッジを考慮し失敗しない不動産投資をしていただきたい。

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