集合住宅・土地活用・戸建賃貸、主な不動産投資の3つを比較！

「投資」といっても、金融商品から不動産投資まで形態はさまざま。前回、金融商品と不動産投資に触れてみたが、今回は投資の中でも安定感のある不動産投資について検証してみた。

不動産投資といっても、賃貸マンション経営・戸建賃貸経営・土地貸しと３タイプに分かれる。では、どの形態が自分には合っているか、どの土地活用の方法が適しているのか、不動産経営をするなかでどの要素を最も重要視するのか参考にしていただきたい。

市場性に左右される集合住宅。

まず、マンション・アパートなどの集合住宅のメリット・デメリットを検証してみよう。

【利回り】賃貸マンション経営は約5～8％。

【回収スパン】約10～20年で回収可能。空室リスクはワンルームの場合には、0％か100％、マンション１棟であればある程度安定するが今後の市場は飽和傾向にある。

【相続税】土地オーナーの場合に、相続税の控除があり。

【売却益】市場性が高いので、転売しやすい。しかし、その分賃料の引き下げを求められることもしばしば。経年劣化などによる賃料下落を防ぐためには追加投資が求められる。

初期投資として、一方で中古ワンルームマンションだと300～800万円、中古の賃貸マンション（1棟）だと、立地や築年数などがあるが、2000～5000万円はかかる。管理費やセキュリティ費用、さらに競合との差別化のために投資が必要となる。

成長性の高い戸建賃貸。

次に、今注目を集める戸建賃貸を検証してみよう。

【利回り】戸建賃貸の利回りは約10～25％、初期投資額が戸建賃貸の方が低額になるので、利回りとしても高くなる、早く初期投資を回収したい方は、戸建賃貸経営の方が向いている。

【回収スパン】最短で5年で回収可能。需要が80％あるので、空室リスクは低いが、入居者が決まらなければ空室率0％になってしまう。

【相続税】土地評価を75～80％下げることができる。建物価格も相続対象に当てはまると、建築費用の20～50％に減少。

【売却益】casitaのような戸建賃貸はデザイン性も高く、需要が高いので、売却しやすい。家賃を高く設定するノウハウがありますので、賃料下落の心配はないといえる。

初期投資額としては、戸建賃貸住宅は約1000万円程度で建築することが可能。（※土地代は別途かかります。）

戸建賃貸住宅なので共有部がなく、清掃も入居者がするので、維持費はほとんど発生しない。供給率は1.6％に対して需要は80％にも上り、今後さらに成長する見込みがある。建て直しをするならば、集合住宅同様コストは発生するが部分的な修繕であれば集合住宅よりコストは抑えられる。また「戸建賃貸」そのものが差別化になる。

土地貸すのは、誰にどの広さをどの期間貸すかが重要。

土地の活用を考えたとき、一般的な賃貸経営では多額の初期投資が必要だ。それゆえ収入も大きくなるが、状況によってそれが難しい場合、土地のまま貸す方法なら少ない負担でできる。

【デメリット】

▪️あまりにも広すぎると個人では借り手がつかなく、用途が限られたりするデメリットもある。また、人に貸すことで契約期間中は土地を自由にできなくなる。

▪親の財産の大部分が土地で、相続税を支払う現金が足りなくても、土地を貸しているので売却できずに相続人が困るケースがある。

ある程度の都心・交通の便がよければアパートやマンションが考えられるが、人口の少ない地域なら集合住宅は不向きで、戸建向けの宅地提供が無難。店舗や事務所が業績で閉鎖されるのとは違い、住宅を新築する人は簡単には家を手放さないので、長期間の契約になるのも魅力。

どのタイプの不動産投資もメリットがあり、少なからずデメリットがある。利回りだけではなく、その方に合った形態が好ましい投資のように思う。ぜひ今後の土地活用の参考にしていただき、よりよい資産運用に役立てていただきたい。