立地条件と物件タイプで事情が変わる新型コロナによる不動産投資へ与える影響とは？

かつて経験したことが無い新型コロナウィルスによる経済活動の自粛は、不動産投資による利回りに対して大きな影響を与えている。ワクチン開発が行われて普及するまでの数年間は、以前と同じ経済活動が行えないからこそ新しい生活様式に合わせた不動産投資が求められている状況だ。では、実際にどのような影響が起きると考えられているのだろうか。

これまでの不動産投資は利回り予測の修正が求められる

新型コロナウィルスの蔓延に伴い行われた緊急事態宣言は、ステイホームとテレワークに代表される自宅から出ない生活が求められた。緊急事態宣言解除後もテレワーク可能な職場では引き続き在宅勤務が推奨され、実際に満員電車の数が大幅に減少している。このため、テレワークが今後も継続される状況が続けば、大規模なオフィスを縮小化することが可能となるために不動産経営に大きな影響を与えかねない。なぜなら、従来よりも毎日出社する社員の人数が少なければ、そもそも広大なオフィスを借りる必要性が無くなるからだ。

店舗や高級物件ほど賃貸投資に与えるリスクが大きい

都市部を中心に再開発に伴い行われてきた不動産投資は、地方とは異なり大都市ならばテナント需要がさほど変化しないという予測に基づいて行われているものだ。しかし、飲食店や接待を伴う店については新しい生活様式ではリスクが高い場所とされ、新型コロナのクラスターが発生しやすい場所として考えられている。そこで、継続した営業が困難だと判断したテナントが契約更新を行わずに閉店するか退去してしまうため、不動産投資を行う際に想定していた賃料収入が大幅に下がってしまい空室となったテナントが埋まらないリスクが発生する。さらに、契約更新を行うテナントであっても賃料値下げ圧力が高まるために、賃料値下げに応じなければ空室となる可能性と天秤にかけて難しい判断が求められる。

ワンルームに限り賃貸経営に与える影響は少ない

不動産投資の中でも唯一新型コロナの影響を受けにくいものとして、ワンルームの賃貸経営が挙げられる。なぜなら、ワンルームは生活を行うために必要な部屋の中でも最小の単位であって、退職して実家へ戻るといったパターン以外では空室となるリスクが少ないからだ。また、住み替えが発生する際にもワンルーム以下のサイズは存在しないために、シェアハウスを嫌う人は部屋と賃料が安い所へ住み替えてもワンルームが限界となる。このため、ワンルームに限り賃貸経営に与える利回りの減少リスクは最小限に留まるはずだ。

新型コロナ対策により不動産投資はリスク管理が難しくなる

新型コロナにより大規模かつ高級物件ほど、より小規模かつ安い場所へと移転または住み替えの可能性が高くなる。不動産投資は賃貸経営により得られる賃料を収入源として利回りを計算するので、立地条件が良い都市部を除いて新たな不動産投資はリスクが高い状況である。当面は不動産投資を行う際のリスク管理を重視しなければ、賃貸経営そのものが悪化しやすくなる。