地価が安い地方VS空室リスクが低い都心部、不動産投資に向いているのはどっち？

不動産投資で一番重要といっても過言ではない “ 立地 ”。住居以外の不動産投資の場合、自身の居住地に関係なく日本全国どの県であっても可能だ。

では、地方と都心部、不動産投資をするならどちらの方が適しているのだろう？

都心vs地方「空室リスク」を考えたお得な土地購入はどちら？

不動産投資で真っ先に考えたいのが「空室リスク」だ。空室が出てしまう期間は家賃収入が得られない。また、入居・退去が頻繁に繰り返されればリフォームや修繕費などで余計な出費が多くなってしまう。

地方の土地購入の場合は、当然ながら都心部よりも地価が低いため同じような規模の物件でも安く土地を購入することができる。初期投資が少なくて済むので表面利回りが高く、土地の価格が安いため、滅価償却費を多く計上するこができるのも魅力だ。

対して都心では、近年、集合住宅を中心に都市部の不動産賃貸物件でも「供給過多」にあり、好立地物件や人気のエリアは土地の価格が高い、または理想の土地面積が確保できないなど競争率も激しく、なかなか思うように理想の立地を確保できない場合もある。

一見、不動産投資に向いてそうな地方のデメリットとは？

そんな、初期投資が少なく都心部と比べて不動産投資に一見向いてそうな地方。そんな地方の大きなデメリットは「空室リスク」だ。過疎化傾向にある土地を覗いても空室リスクは都心に比べて高くなる。地方の人口は常に減少傾向にあると言われているが、もう一つの理由には都心に比べ持ち家がある場合も多く借り手が少ない。それに伴い家賃の下落リスクも伴う。

ただし、街の中心地に近い場所や、大学や病院、また大手企業がある土地などであれば、長期的な需要も非常に高く充分投資物件として検討の余地があるともいえる。

供給過多でも人気が都心に人気が集中するワケ。

地価が高くても都心部に人気が集中する背景には、人口流入が安定しており、東京オリンピックを前にして今後も更なる需要が高まる傾向が見て取れるため、空室リスクが回避され安定的な利回りが期待できる。また、地方では考えられないほど面積が狭くても投資効率がよく、短期間で元金を回収することが期待できるのだ。

家賃水準も人気の土地やエリアであれば付加価値となり高めの家賃設定が可能、さらに築年数よりも、立地や駅からのアクセスに重点を置くことが多いため、ある程度の経年劣化では賃料を下げる必要がなく、運用開始からしばらくは安定した収入が得られる。

さまざまなメリットやデメリットを総合すると、地方、都心部共にそれぞれの魅力がある。いずれの場合でも注意しておきたいのが、購入した物件の表面利回り。利回りが低いとせっかく不動産投資をしても、キャッシュフローがほとんどなく、住宅ローンの返済分に家賃収入をあてているだけの状態になってしまう。収益に注意しながら空室リスクが少なく安定収入・長期需要が期待できる立地を是非選んで欲しい。