家賃滞納・空室リスク・遺産相続、オーナーになる前に気をつけたい３つのこと。

定期的に安定した収入が得られ、土地売却など資産運用としての魅力も高い不動産投資ですが、残念ながら必ずしもポジティブな要素だけではありません。不動産投資は大きなお金が動く買い物です。また長期的な目線で運用するためリスクを把握しておくことは重要です。

そこで今回は、不動産問題でよく取り沙汰される「家賃滞納・空室リスク・遺産相続」について触れてみました。

オーナーさんが一番心配するのは「空室リスク」。

まず、一番最初に考えられるリスクは「空室リスク」です。せっかく不動産賃貸物件を購入しても入居者が決まらなくては、安定した収入も得られません。また、10年20年先まで見込んで稼働できなければ、初期投資を回収できるかも危うくなってきます。

そこで「空室リスク対策」として重要なのが、「立地」と「長期的な目線で見て魅力のある物件」かということです。“新築”をメリットとして歌っているだけの物件では、建物が古くなった際にセールスポイントがなくなってしまい、他の物件との差別化が難しくなります。「casita」のように長期優良物件であることや、デザイン性に優れているなど、時間の経過に左右されない強みがある物件を選ぶこと、建てることが重要です。

また「立地」も時間の経過に左右されない強みの一つ。駅の近くや、学校、幼稚園、地域施設の近くなどは、入居者層は子供のいるファミリー世帯が中心のため、通学・通勤の関係上、いったん入居が決まれば2年程度で退去することは少なく、入居期間は長期化するため空室リスクは低くなると言えます。

入居者が決まっても「家賃滞納」されては意味がない！

次に気をつけたいのが、入居者が決まっても家賃の支払いが滞り「家賃滞納」されてしまうケースです。通常、賃貸の場合は貸し出す際に支払い能力があるか審査を行いますが、それでも貸し出すまでは分かりません。店舗や事務所で貸し出した場合でも業績などが悪化すればすぐに閉鎖されてしまいます。

そこで、「家賃滞納」リスクを回避するためにオススメなのが、戸建の賃貸物件です。マイカー通勤者やそのファミリー層を対象とした物件は、ある程度安定した収入や、安定した住居を希望される方に好まれるので入居者の質が高く入居期間も長くなります。戸建住宅は集合住宅に比べほとんど供給がされていないため予定客が極めてつかみやすい形態になっているのも大きな利点です。

大切な家族と「相続や売却」で揉めたくない！

通常は丸ごと売却することしかできない集合住宅とは異なり、戸建は一等単位で売却することもできます。何棟か所有している場合は将来まとまったお金が必要な時など、一棟だけ売却して、その他は賃貸経営をつづけることも可能です。

また、何人かお子様のいる家であれば、相続の際なども一棟ずつわけて相続をするという手法もとれるので、「相続問題で揉めたくない」、「売却の時の事も考えられる住宅を購入したい」という方には理想的といえます。

「家賃滞納・空室リスク・遺産相続」について触れてみましたが、自分にライフプランに合った不動産投資方法を選び、事前にリスクを把握して、リスクヘッジに備えましょう。