八棟のカシータは全て満室!「casita」を使った賃貸経営の3つのコツ!2016.07.28Thu

cassitaの魅力は、デザイン性や機能性の他にも長期優良住宅であるため、ランニングコストを抑えられなど様々なメリットがあげられる。

その中には、集合住宅などにくらべて管理に手間や費用がかからないというのもメリットと呼べるだろう。また、戸建は集合住宅に比べて空室リスクが少ないのも利点だ。casitaが、「よい物件」であることには間違いない。

では、実際にcasitaを使った〝賃貸経営〟のコツとは何か、八棟のcasitaを運営するYさんのお話をもとに、3つのポイントについて伺った。

 

狭い土地・変形した土地・残地でも開発できる!土地にとらわれない運営!

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まず、一番最初のポイントは建物を建てる場所が重要だと話すYさん。

「casitaのいいところは、狭い土地や変形した土地なども利用できること、また可能性として、整備された土地よりも、土地を安く購入でき運用できるところにも利点があります。でも、一番は〝住居としての場所選び〟が重要です。」

──と、いいますと?

「まず、土地の値段と立地条件、家賃相場などからシュミレーションをしてみたときに、利回りが8%を切るようなら、少し厳しいでしょう。土地の周辺を見渡してみて、賃貸のアパートやマンションがあるかどうかをチェックします。パッと見て賃貸の物件があれば、ニーズがある地域なのかどうか判断できます。」

──なるほど。土地周辺のリサーチが重要なんですね。

「私のcasitaでは、ご家族で住んでる方も多いのですが、法人契約で入居された独身の方もいらっしゃいます。私が建てた地域には、地元に大きな企業がいくつかあるので、その会社が借りてくれるのです。法人契約してもらえたのは、不動産会社の持っているネットワークのおかげです。不動産屋さんがそこの企業を社宅として、私の持っている物件を供給してくれたおかげです。」

周辺地域の状況を加味しながら、最低利回りを意識しながら土地を選ぶのが重要だということが頷けた。

 

不動産屋さん、工務店さんとの密なやり取りと、生きた情報。

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──銀行融資を確保し、良い土地・優良物件を建てたら「いよいよ入居者がどのように決まるのか?」という、いよいよ実際の運営の仕方が気になるところですが、入居者の募集はどう募ったのでしょうか?

「私の場合は、土地選びの際もそうでしたが、建物が完成する一ヶ月前くらいに、工務店さんが『入居者募集』という看板を立てて入居者を募ってくれました。同時に、ホームページやチラシなどを使って、不動産会社に対しても呼びかけてくれました。最初はとても不安でしたが、すべての棟が完成とほぼ同、遅くとも一ヶ月以内には入居者が決まりました。」

──入居しやすい時期というのはありますか?

「引越しや異動など、人の動きが多いのは四月と九月なんですね。四月に人が動くと思えば、3月は引越しができる状態…そう逆算していくと、戸建賃貸は二月完成くらいが理想的ですね。その時期にこだわる必要はありませんが、計画が決まったらなるべく早く建てておいて、四月や九月などのチャンスに対して余裕をもって取り組むことがお勧めです。」

計画的に動くには、土地の情報もそうだが、入居者の状況なども工務店さんや不動産会社との密な情報交換が重要だと話すYさん。地域に密着している家のプロたちだからこそ〝生きた情報〟を持っているのだ。

 

計画的な賃貸運営設計。

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──八棟のcasitaをすべて満室経営されていますが、資金の面からしても賃貸オーナーをはじめたばかりの方にはハードルが高いように思われますが?

「私の場合、最初から八棟建てたのではなく、最初は四棟から始めました。そこから、1年後に家賃収入と貯金を手元に二棟を建て増し。さらにその一年後に二棟、といった具合に順々に建てていきました。」

──最初から八棟建てたのではなく、徐々に運営されていかれたんですね。

「はい。私はもともと資産家ではありませんでした。最初に建てたcasitaの家賃収入や貯金がある程度貯まったら次を計画する、さらに増えた分の家賃収入を次の建築費にまわす、というふうに、自分のペースで無理ない程度に増やしていった結果です。一度に八棟建てたいと思っても、とてもじゃないけれど銀行はお金を貸してくれなかったでしょう。」

──無理なく、計画的に運営してくのがポイントなんですね。

「そうですね。一棟建てると、ロケーションやニーズなど先の展開が見えてきますし、自分なりの賃貸運営のペースもつかめてくると思います。最初は不安もありましたが、いざ運営してみると楽しいですよ。」

と、笑顔でインタビューに応えてくれたYさん。

 

戸建賃貸オーナーは、資産や経験がないと難しいというイメージがあるが、実際はどうやら違うようだ。計画的な運営と、工務店や不動産会社との情報交換をもとに自分にあったペースで進めてくのがポイントのようだ。そう思うと、誰でもチャレンジでき、かつ、安定的な未来への自己投資と呼べるかもしれない。

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