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2033年までに空き家率は倍増。空き家率30%を超える前に賃貸住宅市場に求められることとは?

株式会社野村総合研究所(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:此本 臣吾、以下「NRI」)は、2018~2033年までの空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測を発表。

これまでも日本の空き家率は上昇していることは知られているが、NRIの予測は中・長期的に無視できない現実の数字を提示したことになる。

賃貸住宅の空き家数が急速に増える見込み

総務省の「住宅着工統計」によると、2016年は97万4000戸の新築住宅が着工されている。これは、NRIが過去に試算していた数字よりも9万8000戸も多くなっており、2030年の時点では約55万戸に減少する見通しだが、少子高齢化による人口減少の中では将来的に供給過多の状態になる。

via : NRI

特に2030年には持家18万戸や分譲11万戸に対して、賃貸住宅は25万戸になる見込み。これは、税制度の改正等による相続対策の活発化等の要因がある。NRIによるとこのまま積極的な供給が続けば、着工戸数は92万戸、貸家だけで42万戸となる可能性もあるとのこと。

結果的に既存住宅の除却や住宅用途以外への有効活用が促進されなければ、2033年までに空き家率は倍増する見通しで、早急な対策が必要となっている。

質の高い賃貸住宅への更新が必要

昨年の閣議決定で「住生活基本計画」では、住宅の総量規制によって空き家の活用・控除し、2025年時点で利用目的の定まっていない空き家を400万戸程度に抑えることを成果指標に掲げている。

しかし、賃貸住宅の平均築年数は2013年時点の22年がそのままスライドして、2030年には29年に伸びる見通しで政府の目標が達成される期待は持てない。

「除却・減築の促進」や「住宅以外への用途転換」以外に、NRIでは「新築の制限」や「二地域居住・多地域居住の促進」を対策項目として挙げている。

投資家や家主が実際に対策できることは、既存住宅のリフォームによる物件の差別化や戸建賃貸など従来のアパートやマンションではない市場を見つけるなどの既存の枠に捉われない視点が必要だろう。

いずれにしても供給過多の時代が来るのは明白で、既存の住宅ストックから質の高い賃貸住宅への更新が必要となる。

 

2033年には空き家率は倍増という信頼できるデータが出て、より空き家増加の問題が現実に感じられたと思う。作れば入居者で埋まるという状況はなくなるが、立地条件や家賃設定の他にも既存の住宅ストックをよりクオリティの高いものにして活用したり、新築するにしても戸建賃貸などユニークなものを建てたりと工夫をすることで空室率を上げることができるだろう。

参考:NRI

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