「家なんて200%買ってはいけない!」と主張する経済評論家・上念司氏もオススメする戸建賃貸住宅「casita – カシータ」2017.06.01Thu

「持ち家か賃貸か」というテーマはちまたのサラリーマンや主婦の間ではよく話題になるし、これまで多くのマスメディアでも取り上げられているが、各種税金・手数料の負担や資産価値の低下、多額の修繕費発生など持家のリスクに関する指摘も多い。

そんな中、長期優良住宅に対応できる戸建賃貸住宅「casita(カシータ)」が注目を集めている。

どんな家選びをすれば良いのか、casita(カシータ)の開発者である梅村利和氏と「家なんて200%買ってはいけない」と持論をお持ちの経済評論家・上念司氏を交えて、「持ち家か賃貸か」の究極の問いへの答えを探した。

【上念司】経済評論家。中央大学法学部卒。大学卒業後に日本長期信用銀行、臨海セミナーを経て独立。2007年より経済評論家の勝間和代氏と株式会社「監査と分析」を設立し、取締役・共同事業パートナーに就任。2010年、米国イェール大学の浜田宏一名誉教授に師事し薫陶を受ける。積極的な評論、著述活動を展開。主な著書に『財務省と大新聞が隠す本当は世界一の日本経済』(講談社+α新書)『日本は破産しない!』 (宝島社)『「日銀貴族」が国を滅ぼす』(光文社新書)『経済で読み解く大東亜戦争』(ベストセラーズ)『高学歴社員が組織を滅ぼす』(PHP研究所)『家なんて200%買ってはいけない!』(きこ書房)ほか多数と多方面で活躍している。

【梅村利和】株式会社 theHOUSE 代表取締役。大学の経済学部を卒業後、税理士事務所やプラント関連の建設会社勤務などを経て、2004年、新栄クリエイトを創業。「本物の環境にやさしい家」を目指してブランド「the HOUSE」を立ち上げ、100棟を超える住宅の設計、建築、リノベーションを行う。また、戸建賃貸「casita」を開発し、そのコンセプトと住宅としての性能の高さが評価され、2012年より本格的に全国販売が開始される。

家なんて200%買ってはいけない!

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上念氏 : 「家なんて200%買ってはいけない」んですね。

マイホームが資産か負債という問題ですが、大抵は負債です。負債とはお金を出してそれを買うことによって、お金が出ていってしまう事を指します。

マイホームの場合は何千万もかけて買いますよね?買った上で維持費・固定資産税・都市計画税・金利もかかり、ローンの手数料もかかる。お金が沢山出てゆく。これは基本的に負債なんです。なので、なるべく家は借りた方がいいと僕は思います。理由は資産ではないからです。

おそらく持ち家信仰があるんですね。子供の頃から物凄く刷り込まれているんです。

斯く言う私も、実は持ち家信仰を刷り込まれていまして、なんと29歳の時に4000万もの借金をして家を買ってしまったんです。その家を3年半後に売った時は1000万ほど大損しまして、その時「家なんて二度と買うか!」ということで勉強し、資産は買っていいけど負債は買ってはいけないんだなと気がつきました。

但し、戸建賃貸住宅「casita – カシータ」は選択肢の一つだ

上念氏 : 「上念さん、家なんて200%なんて買ってはいけないと言いますが、それでもどうしても家を建てるとしたらどうしますか?」とよく聞かれます。「どうしても家を建てたいならcasaプロジェクトのシリーズ、これしかないね」と、実は言っています。

理由は、今までの日本の戸建は値段も高く住んでも遊び心がない、ダサい物が多い。それに対して、casaプロジェクトの家やcsaitaは遊び心があり価格も安い。どうしても建てるならダメージが少ない初期投資の安い家を建てたほうがいいし、格好いい家がいい。そう考えるとcasitaはかなりランクが高いと思います。

なおかつ、casitaは貸家として建てるというコンセプトなのでしっかり貸せば資産になる。キャッシュを生む物です。

戸建が並んでるところにcasitaのような家を建て、ローンよりも安い値段で家賃を設定し、人に住んでもらえば資産になる。建築費を回収したら自分が住むこともできる。一つのソリューションに絞らない、色々な使い方ができるのでcasitaは非常にいいんじゃないかなと思います。

今までの戸建賃貸は余った物件などが貸しに出てたりと、あまりいい物件がありませんでした。かつ、戸建のオーナーも古くなっても家を貸さないんです。東京の郊外など空家が荒れに荒れ近隣住民からクレームになったり、相続の問題で放置されている例もあります。

建物が劣化する前にcasitaのような家にすればいいのにと感じますし、マーケットの状況に合わせた家賃設定ではなく、いわゆる法外な家賃で貸そうとして結局空室になっている物件もたくさん見受けられます。賃貸対応の物件の中でも狭くて高い物件が多いその中、casitaは光る存在だと思います。

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戸建賃貸住宅 casita – カシータとは!?

上念氏が光る存在と評価する「casita(カシータ)」は長期優良住宅認定の高品質でコストパフォーマンスに優れた住宅だ。そして、高利回り期待できる貸す人、借りる人、すべての人にうれしい賃貸住宅でもある。

casitaでは標準的な3LDKで約80㎡の間取り

casitaは自分で住むことはもちろん、戸建賃貸住宅として貸し出すことを前提に考えられているためリスクが少なく賃貸経営が始められる。デザイン性、機能性ともに高くハイスペックな仕様なので戸建賃貸住宅の市場では家賃を高く設定できたり、稼働率が高く空室リスクが少なかったりと非常に有利だ。また、初期投資もメンテナンスコストも非常にリーズナブルなことも大きなメリットだ。

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casita – カシータの資産価値と低コストの理由

上念氏も納得する戸建賃貸住宅「casita」の魅力を開発者の梅村利和氏に伺った。

上念:カシータのシリーズは改築などしなくても事業用など様々な用途に使用できますよね。オシャレなんだけどあえて何も置かない自由な空間作り、設備が古くなったら設備を変えてもいいし、シンプルなつくりなのでリノベーションもしやすい。梅村さんはホームビルダー側の発想なので資産という面での運用を凄く考えていらっしゃる。「理想の家ができればなんでもいい」、ではなく「お金を生まないなら資産にならない」という発想の違いだと感じました。

使用する人を選ばないので資産としてもいいなと感じましたし、選択肢が沢山あってもオシャレじゃなきゃ意味がない。パターン化されても使い勝手は圧倒的にいいですよね。資産価値の長期にわたる持続を考えると、造り込みすぎず、シンプルな設計であることは重要ですね。

梅村:住宅の性能や建材・住設などスペックは高くなければいけないのですが、間取りや形状は、あまりにもアレンジされすぎてるよりは、作り手のエゴではなく資産として換算できるような普遍性というものがないと負債になってしまう可能性も考えられます。シンプルな造りであるほうが資産としても普遍性がなく価値が維持できるかと思います。

上念:デザイン性の高い長期優良住宅を1000万円前後で建てられるのは、カシータならではの特徴ですね。コストが低いとその分利回りが良くなりますから、投資のハードルが下がります。

梅村:従来の感覚では安いのですが、最低価格やローコストを目指しているわけではなく〝最適価格〟合理性や作業の効率化を意識しています。

「分解と再構築」というキーワードをよく使うのですが、いかに材料費・労務費・作業現場が効率化されていくかをみています。どういう人数で、いつやるのがいいのか、効率化をはかり、ゼロベースで洗い直し組み立てて行った結果がカシータの価格に反映されています。

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所有の価値観が変わりゆく今「casita」は有効な手段だ

上念:相続の問題で権利を共有している方などは、賃貸物件を建て家賃収入をわけるなど、資産運用のソリューションスペースを広げてる意味でもカシータは良いと思います。

梅村:都心需要だと、相続や空き家の処分で悩まれてる方には、戸建賃貸は建物自体のコストは抑えられますし、土地を分割して建てれるので事業をクローズする時のことも視野に入れることができます。

地方需要であれば、戸建てニーズ、賃貸ニーズ共にありますし、土地が安いので、土地から戸建賃貸を始めることもできると思います。収益物件を目的として建てる場合は住んでる場所に拘る必要はありません。

上念:借地で建てるのもアリですね。不動産投資と事業投資は似てて、私が運営しているスポーツクラブも借家をかりて、ジムの設備を買い、売上が上がるのですが、家賃と売上の差額が利益であり、利回りになります。カシータにも同じことが言えると思うのですが、土地を借りて、家を建て、ローンの金利と土地の地代から家賃の差分を引いたものが利回りにすることも出来るんじゃないかなと思いました。

梅村:地価の高い都心や人口が集約してる場所では、土地を持ってる方の取り組むモチベーションは確かに高いですね。都心や人気のある地域などは取れる家賃が高いので、上物の利回りを考えると高い利回りが期待できます。

梅村:カシータが果たす役割は2つあると考えます。一つは、将来の安心のための資産づくりに役立てていただくこと。もう一つは、一人でも多くの人に理想の住環境を提供することです。

これまでは、ガレージのある家や屋上、付加価値の高い生活のある家に住みたかったら自分で建てて「所有」するしかありませんでした。それに対して今は車は買わなくてもレンタカーなどで利用できますし、音楽が聴きたかったらCDを買わなくても携帯にダウンロードしたり、定額課金で視聴するコンテンツなど「利用」することができます。ミュージシャンも減ってないし、音楽も減っていない、しかし、「CD屋さん」という方はもうほどんど居なくなってる。

上念:確かにそうですね。

梅村:どのサービスにも言えますが、今は「所有」か「利用」かという選択肢が選べる時代になったということです。同じようにどんな家でも「所有」と「利用」を自由に選べるとしたらもっとより良い世の中になると思います。

マイホーム作りのお手伝いであっても、一戸建ての良い住環境に住みたい方に環境をご提供するのであっても、お客様に一番適した形で良いコンテンツを届けようとすることは今も昔も変わりません。

2つの目的を持つカシータを広く知っていただくことにより良い社会作りに貢献できたら本望です。

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まとめ

上念氏の「家なんて200%買ってはいけない」理由は非常に明確で、買った瞬間に負債を抱えるマイホームはマイナス以外なにものでもないということ。そんな中でcasita(カシータ)は賃貸住宅として貸し出すことができるため負債ではなく資産として投資の対象として考えることができるとの見解だ。

「所有」するという考え方が古くなっているため、戸建賃貸住宅・casita(カシータ)によって「利用」を自由に選択できるようにしたいとの開発者の梅村氏の提案には上念氏も納得のようだ。

「所有」か「利用」の考え方変遷しても、家づくりという観点ではクオリティの高いものが良いというのは普遍的で疑う余地はない。新しい住宅「利用」の方法として「casita(カシータ)」は最も賢い選択肢の一つである。

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