資産・不動産投資として需要高まる戸建賃貸オーナーによる5つのメリット。2016.09.23Fri

資産・不動産投資として年々需要が高まる「戸建賃貸」。

その中でもデザイン性や機能性が充実した「casita」にはとくに注目が集まる。

しかし、そもそも「戸建賃貸のメリット」とは具体的にどんなメリットがあるのかは、

これから不動産投資を考えている方にとって気になるところ。

では、戸建賃貸のメリットとはどんなものなのか。

「戸建賃貸」の最大の魅力は利回りのよさ。

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一般的に、アパートなら、いいところ11~12%。マンションなら、9%~11%の利回りを確保できれば御の字。20%以上の利回りが狙える建物の企画は現実的では戸建賃貸くらいだろう。

例えば「戸建賃貸」の平均賃料を約18万円、仮に1,000万円で「戸建賃貸」を建築したとすると、18万円×12ヶ月÷1,000万円=21.6%

いかがだろう、相場の家賃でも20%以上の驚異的な利回りを得ることができる。

仮に、賃料が15万円だとしても、その利回りは18%。さらに賃料が10万円だとしても、その利回りは最低12%も確保できることになる。

もちろん、家賃相場が低い地方では、ここまでの高利回りは見込めないにしても、仮に相場家賃8万円のエリアに、先ほどの840万円の戸建賃貸を建てたとすると、単純利回りは・・・8万円×12ヶ月÷840万円=11.4%の利回りが確保できる。

土地建物の担保が余る見込みがある。

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通常アパート・マンションを建てるときに、全額自己資金で行う方はほどんどいない。

多くは、銀行からの借入金でその事業費をまかなっている。

銀行からお金を借りる場合、無担保でお金を貸すことはないので、開発する土地と建物に担保を設定することになる。

ところが最近は土地の評価が下がり続けている。

そのため計画地の土地・建物だけでは担保が足らず、自宅などを共同で担保に入れてほしい、と銀行にいわれるケースが大変多くなっている。その点、この「戸建賃貸」はそもそも建物を1,000万円以下で作る、という計画なので、担保が余る可能性がある。

戸建賃貸の供給がまだ少なく、予約客をつかみやすい。

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集合住宅に比べ「戸建賃貸」はほとんど供給がされていない。

そのため予定客が極めてつかみやすい形態になっている。

また、マイカー通勤者、そのファミリー層であれば〝駅近〟に拘ることもなく、駅から遠くても入居者が決まりやすい。

ある程度安定した収入や、安定した住居を希望される方に戸建賃貸は好まれるので入居者の質が高い。

また、入居期間が長いのも大きな利点と呼べるだろう。

変形地・小さい土地でも有効的に開発できる。

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通常、アパートやマンションなを建築する場合、20坪、30坪の小さい土地ではたいした開発は難しい。また変形している土地の場合だとデットスペースが多くなってしまう。

その点、戸建賃貸は20坪前後の土地でも変形地でも開発が可能。20坪以上の土地を持っているの方であれば、今まで駐車場としてしか活用しか出来なかった土地を、十分に稼げる資産に変身させることができる。

出口対策として売却も損切りせず運用できる。

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投資する際には、最悪の場合も想定しておくことも必要。ほとんどの人はレバレッジをきかせて、借金をして事業を起こすが借入期間も20年~30年の返済期間で、所有している不動産とはいえ、返済期間中は金融機関に管理されているとも言える。長期的に事業が成功することを前提に進めるが、何かの事情で売却することも出口としてもっておくことが需要。

集合住宅の場合、土地の坪単価が50万円の場所に、建築費を3億円かけたとしても買う人は投資家だ。投資物件である以上、収益還元、つまりそこから見込める賃料から逆算し、買える金額が決まる。坪単価・建築費がいくらかかったと言っても、それに見合った賃料がなければ評価はしてくれない。

しかも、事業が成り立たない=空室で家賃が見込めないから売却する。買う人も当然、現在の賃料収入で購入を判断する、売却価格では借金を返せないこともある。しかし、戸建賃貸は中古住宅として売却することも可能。中古住宅であれば土地、建物の評価から売値が決まるので、資産を損をすることなく、売却することができる。さらに一棟ものマンションとは異なり、1戸ずつ売却できるので、相続時など分割して所有することも可能だ。

 

このように、戸建賃貸には一般的な集合住宅ではできないメリットがいくつもある。

また、投資額が少なければリスクも小さく抑えることができる。

実際に入居者が決まりやすく、高い家賃を設定でき、かつ資産としても活用できる「戸建賃貸」は、今後も注目を集めることだろう。

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